一、美國老齡化現(xiàn)狀及趨勢

1981年，美國推出了家庭醫(yī)療補(bǔ)助和社區(qū)服務(wù)計(jì)劃，并于1984年，提出養(yǎng)老的概念，通過不斷完善法律法規(guī)；規(guī)劃實(shí)施老年保健計(jì)劃；鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等措施，經(jīng)過30年發(fā)展到今天，整個(gè)社會(huì)養(yǎng)老保障體系建設(shè)，已經(jīng)非常完善，養(yǎng)老服務(wù)非常發(fā)達(dá)。

數(shù)據(jù)顯示，2010年美國65歲及65歲以上人口占總?cè)丝诒戎貫?2.97%，2017年這一比重上升至15.41%，且依舊保持增長趨勢，預(yù)計(jì)未來幾年，這一比重還會(huì)繼續(xù)增加。

圖表1：2010-2017年美國老年人（65歲及以上）占總?cè)丝诒戎刈邉輬D

資料來源：Wind、韋伯咨詢

二、美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策

老年住宅政策核心是住房和城市發(fā)展部（HUD）“可負(fù)擔(dān)住房”補(bǔ)貼政策

1、202項(xiàng)目——老年住宅無息貸款

202支持型老年住宅項(xiàng)目：私營的、非盈利機(jī)構(gòu)提供給低收入老年人的廉價(jià)房屋，能夠在建造、修復(fù)或收購時(shí)獲得HUD的無息貸款。如果連續(xù)40年將房屋用于老年服務(wù)，則不用償還HUD提供的貸款。除非盈利機(jī)構(gòu)外，其他機(jī)構(gòu)也可申請(qǐng)202貸款，國家項(xiàng)目可以獲得最高25000美元其他盈利性機(jī)構(gòu)可獲得最高貸款額為10000美元。

2、負(fù)責(zé)單位

美國聯(lián)邦政府的保障性住房管理部門是住房和城市發(fā)展部（United States Department of Housing and Urban Development，以下簡稱HUD）。美國在州和地方政府分別成立公共房屋管理局（Public Housing Administration，以下簡稱PHA）具體負(fù)責(zé)各地公共住房的建設(shè)、管理和補(bǔ)貼發(fā)放。

HUD也下設(shè)聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing dministration，以下簡稱FHA），主要職能是為中低收入家庭提供住房抵押貸款擔(dān)保。自從1934 年成立以來，F(xiàn)HA一共為3400萬私人住房提供了房屋貸款保險(xiǎn)。它和租房補(bǔ)貼一起，構(gòu)成了HUD“可負(fù)擔(dān)住房”政策的核心。

3、貸款對(duì)象選擇標(biāo)準(zhǔn)

（1）長期性the sponsor's capacity to develop and operate the proposed housing on a long-term basis （20 percent）；

（2）財(cái)力狀況the sponsor's financial capacity and commitment （25 percent）；

（3）地區(qū)低收入人群需求狀況the need for supportive housing for elderly people in the area to be served and the desirability of the site （20 percent）；

（4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)可行性adequacy of the project design （15 percent）；

（5）服務(wù)項(xiàng)目計(jì)劃adequacy of the provision of supportive services （20 percent）.

三、美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

美國養(yǎng)老服務(wù)非常發(fā)達(dá)，養(yǎng)老社區(qū)（Retirement Community，有的譯作退休社區(qū)）在其中占有重要地位，美國養(yǎng)老社區(qū)可以追溯到殖民地時(shí)期的社會(huì)慈善機(jī)構(gòu)。

1772年，費(fèi)城教會(huì)根據(jù)約翰·凱斯利（John Kearsley）醫(yī)生的遺囑，用他的遺產(chǎn)在費(fèi)城建立了一所基督教堂醫(yī)院（Christ Church Hospital），占地13英畝，專門收容窮人和體弱的寡婦，后來逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的非營利性高級(jí)護(hù)理社區(qū)，為低收入老年人提供持續(xù)照顧。以這種混合型慈善社區(qū)為開端，養(yǎng)老社區(qū)在美國非常緩慢地發(fā)展起來。

內(nèi)戰(zhàn)后，19世紀(jì)70年代至20世紀(jì)20年代是美國工業(yè)化、城市化鼎盛期，城市建設(shè)和社區(qū)管理步入正軌，在社會(huì)改良進(jìn)步運(yùn)動(dòng)的推動(dòng)下，慈善事業(yè)尤其是社區(qū)照顧獲得長足發(fā)展，許多城市陸續(xù)出現(xiàn)社區(qū)服務(wù)中心（Settlement House），提供了部分業(yè)余性養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)，但專門性養(yǎng)老社區(qū)的興建尚待時(shí)日。

30年代，在經(jīng)濟(jì)大危機(jī)的嚴(yán)重沖擊下，羅斯福政府頒布《社會(huì)保障法》（Social Security Act），該法明確規(guī)定退休年齡為65歲，實(shí)行老年保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)，這是美國歷史上第一部社會(huì)保障法案，標(biāo)志著美國政府由此開始正式介入社會(huì)保障事務(wù)。

隨著時(shí)間推移，各種社會(huì)保障舉措不斷完善，1939年增加了傷殘保險(xiǎn)和老年遺屬養(yǎng)老保險(xiǎn)，1940年起政府開始按月支付退休金，養(yǎng)老成為全國性社會(huì)保障體系的重要組成部分。1937年聯(lián)邦政府頒布了第一部《住房法》（The Housing Act of 1937），關(guān)注焦點(diǎn)是低收入者的公共住房建設(shè)，對(duì)老年人與殘疾人住宅略有提及，但只字未提養(yǎng)老社區(qū)。

從理論到現(xiàn)實(shí)，本時(shí)期養(yǎng)老社區(qū)均無較大進(jìn)展，在隨后的兩次世界大戰(zhàn)期間，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展也一直處于受抑制狀態(tài)。

二戰(zhàn)后，美國養(yǎng)老社區(qū)迎來新的發(fā)展階段，社區(qū)規(guī)劃、設(shè)施建設(shè)、服務(wù)內(nèi)容都日趨完善，到50年代西部數(shù)州出現(xiàn)了養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)方案。五六十年代，經(jīng)濟(jì)形勢高漲，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)興旺，政府陸續(xù)出臺(tái)各種相關(guān)政策法律，1959年《住房法》（Housing Act of 1959）規(guī)定，直接向老年人住房項(xiàng)目提供貸款，此后更是逐年加大資助力度。