一、美國老齡化現(xiàn)狀及趨勢

1981年，美國推出了家庭醫(yī)療補助和社區(qū)服務計劃，并于1984年，提出養(yǎng)老的概念，通過不斷完善法律法規(guī)；規(guī)劃實施老年保健計劃；鼓勵社會力量興辦養(yǎng)老機構等措施，經(jīng)過30年發(fā)展到今天，整個社會養(yǎng)老保障體系建設，已經(jīng)非常完善，養(yǎng)老服務非常發(fā)達。

數(shù)據(jù)顯示，2010年美國65歲及65歲以上人口占總人口比重為12.97%，2017年這一比重上升至15.41%，且依舊保持增長趨勢，預計未來幾年，這一比重還會繼續(xù)增加。

圖表1：2010-2017年美國老年人（65歲及以上）占總人口比重走勢圖

資料來源：Wind、韋伯咨詢

二、美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策

老年住宅政策核心是住房和城市發(fā)展部（HUD）“可負擔住房”補貼政策

1、202項目——老年住宅無息貸款

202支持型老年住宅項目：私營的、非盈利機構提供給低收入老年人的廉價房屋，能夠在建造、修復或收購時獲得HUD的無息貸款。如果連續(xù)40年將房屋用于老年服務，則不用償還HUD提供的貸款。除非盈利機構外，其他機構也可申請202貸款，國家項目可以獲得最高25000美元其他盈利性機構可獲得最高貸款額為10000美元。

2、負責單位

美國聯(lián)邦政府的保障性住房管理部門是住房和城市發(fā)展部（United States Department of Housing and Urban Development，以下簡稱HUD）。美國在州和地方政府分別成立公共房屋管理局（Public Housing Administration，以下簡稱PHA）具體負責各地公共住房的建設、管理和補貼發(fā)放。

HUD也下設聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing dministration，以下簡稱FHA），主要職能是為中低收入家庭提供住房抵押貸款擔保。自從1934 年成立以來，F(xiàn)HA一共為3400萬私人住房提供了房屋貸款保險。它和租房補貼一起，構成了HUD“可負擔住房”政策的核心。

3、貸款對象選擇標準

（1）長期性the sponsor's capacity to develop and operate the proposed housing on a long-term basis （20 percent）；

（2）財力狀況the sponsor's financial capacity and commitment （25 percent）；

（3）地區(qū)低收入人群需求狀況the need for supportive housing for elderly people in the area to be served and the desirability of the site （20 percent）；

（4）項目設計可行性adequacy of the project design （15 percent）；

（5）服務項目計劃adequacy of the provision of supportive services （20 percent）.

三、美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

美國養(yǎng)老服務非常發(fā)達，養(yǎng)老社區(qū)（Retirement Community，有的譯作退休社區(qū)）在其中占有重要地位，美國養(yǎng)老社區(qū)可以追溯到殖民地時期的社會慈善機構。

1772年，費城教會根據(jù)約翰·凱斯利（John Kearsley）醫(yī)生的遺囑，用他的遺產(chǎn)在費城建立了一所基督教堂醫(yī)院（Christ Church Hospital），占地13英畝，專門收容窮人和體弱的寡婦，后來逐漸發(fā)展成為一個獨立的非營利性高級護理社區(qū)，為低收入老年人提供持續(xù)照顧。以這種混合型慈善社區(qū)為開端，養(yǎng)老社區(qū)在美國非常緩慢地發(fā)展起來。

內(nèi)戰(zhàn)后，19世紀70年代至20世紀20年代是美國工業(yè)化、城市化鼎盛期，城市建設和社區(qū)管理步入正軌，在社會改良進步運動的推動下，慈善事業(yè)尤其是社區(qū)照顧獲得長足發(fā)展，許多城市陸續(xù)出現(xiàn)社區(qū)服務中心（Settlement House），提供了部分業(yè)余性養(yǎng)老照護服務，但專門性養(yǎng)老社區(qū)的興建尚待時日。

30年代，在經(jīng)濟大危機的嚴重沖擊下，羅斯福政府頒布《社會保障法》（Social Security Act），該法明確規(guī)定退休年齡為65歲，實行老年保險和失業(yè)保險，這是美國歷史上第一部社會保障法案，標志著美國政府由此開始正式介入社會保障事務。

隨著時間推移，各種社會保障舉措不斷完善，1939年增加了傷殘保險和老年遺屬養(yǎng)老保險，1940年起政府開始按月支付退休金，養(yǎng)老成為全國性社會保障體系的重要組成部分。1937年聯(lián)邦政府頒布了第一部《住房法》（The Housing Act of 1937），關注焦點是低收入者的公共住房建設，對老年人與殘疾人住宅略有提及，但只字未提養(yǎng)老社區(qū)。

從理論到現(xiàn)實，本時期養(yǎng)老社區(qū)均無較大進展，在隨后的兩次世界大戰(zhàn)期間，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展也一直處于受抑制狀態(tài)。

二戰(zhàn)后，美國養(yǎng)老社區(qū)迎來新的發(fā)展階段，社區(qū)規(guī)劃、設施建設、服務內(nèi)容都日趨完善，到50年代西部數(shù)州出現(xiàn)了養(yǎng)老社區(qū)建設方案。五六十年代，經(jīng)濟形勢高漲，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)興旺，政府陸續(xù)出臺各種相關政策法律，1959年《住房法》（Housing Act of 1959）規(guī)定，直接向老年人住房項目提供貸款，此后更是逐年加大資助力度。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入新的黃金期，有力地推動養(yǎng)老社區(qū)建設走向規(guī)?；?、專業(yè)化、標準化，養(yǎng)老社區(qū)開始繁榮興盛起來。聞名于世的“太陽城”（Sun City, Arizona）養(yǎng)老社區(qū)便在60年代初開始興建，到80年代建成后聲名遠播，至今仍是養(yǎng)老社區(qū)的典范。

隨著人口老齡化程度逐漸加深，退休老年人口越來越多，由政府建造老年公寓或者提供住房補貼的做法致使政府開支逐年增大，各級政府財政赤字激增。上世紀八九十年代，美國養(yǎng)老服務實現(xiàn)了社會化轉向，市場和民間力量在養(yǎng)老事業(yè)中發(fā)揮著主導性作用，形成了一條獨具特色的美國式養(yǎng)老道路，美國也率先成為以市場提供養(yǎng)老服務為主的國家，奠定了美國“社團主義市場經(jīng)濟型”福利國家的地位。

如今，大大小小數(shù)以萬計的養(yǎng)老社區(qū)遍布全美各州，帶動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，成為新的經(jīng)濟增長點。據(jù)有關報道，1986年美國老年人消費額達到8000億美元，占當年美國GDP的18%，而在2008年以來的新一輪經(jīng)濟危機中，美國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展并未受到太大沖擊，在普遍疲軟的美國房地產(chǎn)業(yè)中可謂一枝獨秀。

四、美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展特點

1、設施完善的老年住宅體系

美國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，具有設施完善的老年住宅體系。美國老年住宅模式主要有五種類型：獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院和老年社區(qū)。美國老年公寓及護理業(yè)項目投資中心估計，美國的老年公寓設施每年平均增長幅度超過10%，現(xiàn)在有超過28000個老年公寓遍及全國。近十多年來，美國老年社區(qū)發(fā)展迅速，大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)中提供各種專門為老年人服務的配套設施，逐漸形成了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。

2、投資與運營相分離

就美國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式而言，其投資與運營是相分離的，這有助于實現(xiàn)風險與收益的較好匹配。在美國，投資商作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的主體，其成功依賴于美國成熟的金融市場，有利于投資領域和投資方式的多元化；對于運營商，堅持通過規(guī)?；l(fā)展來提高市場份額和降低邊際成本是核心內(nèi)容，輕資產(chǎn)運營是未來的發(fā)展方向。

3、投資領域多元化

在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商投資領域眾多，包括養(yǎng)老社區(qū)、專業(yè)護理院、生命科學、醫(yī)療辦公樓和醫(yī)院，基本實現(xiàn)了從醫(yī)院到養(yǎng)老，從保健到醫(yī)療的全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋。例如，美國著名的HCP公司，其所涉及的項目類型就包括444個養(yǎng)老社區(qū)，302個專業(yè)護理院，111個生命科學，206個醫(yī)療辦公樓以及16個醫(yī)院。

五、美國養(yǎng)老地產(chǎn)四大模式案例分析

1、美國養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式

圖表2：美國養(yǎng)老地產(chǎn)代表模式

資料來源：韋伯咨詢

2、經(jīng)典模式之一太陽城中心

在美國，人們不把老年人稱做夕陽，而是叫做太陽，太陽城中心（Sun City Center）因此而得名。美國佛羅里達州“太陽城中心”是聞名世界最為成熟的老年社區(qū)之一，也是全美最大最好的老年社區(qū)之一。該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

在太陽城，無論那種年齡段的老人，選擇哪種住宅，都會享受到積極活躍的老年生活方式。佛羅里達太陽城整個社區(qū)由包括“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）六大居住社區(qū)。

以上各社區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構、銀行和教堂。每人每年繳納一定費用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心等設施。另外，在社區(qū)內(nèi)，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學的組成部分，開設的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經(jīng)營一切以老人為中心。

在收益方面，太陽城的收益主要來自于一次性銷售收益和長期性收益，長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設施的收益為例：會所占用224萬美元；高爾夫球會費900萬美元；合計1124萬美元。即每年這兩項配套設施的收入就達1000多萬美元，相當于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計），并且這兩種設施是對社會公開經(jīng)營，這部分收人還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。

太陽城現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為美國養(yǎng)老地產(chǎn)的著名品牌，保持著年均300個單位的開發(fā)速度，開發(fā)商已在美國10多個州（主要集中在南方、西南、東南各州）開發(fā)了20多個以太陽城命名的老年社區(qū)，所建房屋超過10萬個單位，并由此成功上市，成為美國建設老年社區(qū)最專業(yè)、規(guī)模最大的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司。

3、經(jīng)典模式之二Terraces護理社區(qū)　

Terraces是亞利桑那州的一處老舊小區(qū)，經(jīng)過美國浸信會招進地產(chǎn)商進行分期改建升級，其中98%的建筑推倒重建，但保留了花園和綠地。開發(fā)后成為富有特色的老人護理社區(qū)，也成為亞利桑那州唯一一個滿足了1000多項護理標準的老人社區(qū)，專業(yè)化老人護理是Terraces的特色。這里的護士都是最高級別的注冊護士，儼然一所“醫(yī)院＋療養(yǎng)院”的“保障型”老年住區(qū)。

在Terraces護理社區(qū)，針對老年人的康復護理配套十分完善。除了擁有幾所專為老人服務的大型康復院外，心臟病中心、眼科中心等數(shù)百個醫(yī)療診所遍布大街小巷，療養(yǎng)所鱗次櫛比，老人可以根據(jù)自己的身體狀況和經(jīng)濟承受能力選擇各種檔次的服務。

Terraces護理社區(qū)入住率達到92%，每月有許多老人需要更高級別的護理，現(xiàn)在Terraces護理社區(qū)又興建了幾座高級公寓。亞利桑那州政府的負責人表示，在土地越來越稀缺的市場行情下，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)趨勢必將重視“鑲嵌式”養(yǎng)老住宅和老舊小區(qū)的升級改造。

4、經(jīng)典模式之三大學老年村

近年來，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)開始走另類化趨勢，比如有人把養(yǎng)老社區(qū)搬進了大學。美國1947年以后出生的“嬰兒潮一代老人”們受教育水平普遍較高，針對這個特點越來越多的高等院校參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，掀起一股“返回母校度晚年”的熱潮。

在賓夕法尼亞大學校園里就有一個名為“大學老年村”的退休社區(qū)，招收本學校的校友，目前住戶平均年齡77歲?，F(xiàn)在美國，有的社區(qū)通過與周邊的知名大學建立合作關系，可使用大學休置的地產(chǎn)建成“大學老年村”，并使用大學的教學設施，提供終身學習項目，從而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所為，老有所學。

特別是老人們住在自己母校的養(yǎng)老公寓里，每天在休閑時間里和年輕時代的校友們一起聊天，偶爾還去看球賽、聽課。在“大學村”里生活，讓老人們覺得又回到了年輕時代；而且周圍都是同齡人，沒有壓力，每天都是開心的歡聚。

美國的“大學老年村”現(xiàn)在有多種運營類型，主要模式包括活力老年村、獨立生活老年村、協(xié)助生活老年村、專業(yè)護理老年村等。若是55-65歲之間的健康老人會進入活力老年村養(yǎng)老，65歲后可進入?yún)f(xié)助生活老年村養(yǎng)老。獨立生活老年村主要是居家式的自主養(yǎng)老方式，主要包括住宿、餐飲、娛樂活動等功能。

大學內(nèi)的協(xié)助生活老年村與專業(yè)護理老年村主要針對75歲以上老人，居民從中得到3個級別的護理，提供包括各階段所需的服務，專門為住戶提供持續(xù)照顧服務。村中的護工需要護士執(zhí)照才可上崗。據(jù)調(diào)查，居住在持續(xù)照護大學村的老人平均壽命比美國其他社區(qū)高8歲，且在醫(yī)療平均花費上減少30%。

5、經(jīng)典模式之四老年公寓

在美國，老年公寓屬于養(yǎng)老地產(chǎn)中的公租房、廉租房類型。近十年來，養(yǎng)老地產(chǎn)在美國各地城鎮(zhèn)的開發(fā)與發(fā)展已經(jīng)進入成熟階段，不僅開發(fā)程度與形式多樣，其運營模式也是多種多樣。比如在紐約，大大小小的老年公寓有數(shù)百座分布在曼哈頓、布魯克林等5個行政區(qū)，大約每三個街道（按國內(nèi)行政稱呼）就有一棟老年公寓。其中有市政府投資的、區(qū)政府集資的、街道合資的、非盈利組織團體私募的與開發(fā)商財團建造的。

例如曼哈頓黃金地段第九大道54街的克林頓花園（ClintonGarden）是美國聯(lián)辦政府提供援助建造的老年公寓。該花園是歐洲風味十足的磚墻建筑。

據(jù)克林頓花園負責人哈曼拉·弗里亞斯介紹，克林頓花園老年公寓有100套房間，根據(jù)聯(lián)邦房屋條例第202條，該老年公寓接受紐約市收入低于25100美元/年（夫婦），22000美元/年（單身）62歲以上的老人申請。入住之后，每月的房租將占房客月收入的1/3，例如，一位退休老人的每月社保金是750美元，居住在這里每月需付250美元左右。

如果你把750美元都交給老年公寓，那么老年公寓除了提供三餐之外，還會組織外出旅游、看戲等活動。

又比如紐約斯坦倫島區(qū)的喬治花園老年公寓，屬于紐約一個非盈利組織“養(yǎng)老地產(chǎn)基金會”下的一個公寓。這個基金會開發(fā)有9座老年公寓。喬治花園是大型老年公寓，有六七棟大樓，中間與四周是草坪與花園。

在這座公寓中，老年夫婦一般分得一房一廳，單身老人分得單間室。無論是單間還是一房一廳，廚房、衛(wèi)生間都是獨用的。喬治花園的入門處還有個數(shù)千平方米的老人中心，老人中心還有餐飲館、圖書閱覽室、桌球室、健身室等等。該中心除了供應早餐與午餐之外，還開辦健身操班、唱歌班、陶器班、繪畫班、舞蹈班、太極拳班等，滿60歲的老人，只要是該公寓中的老人，不管貧富都可以來參加，享受一到兩美元的早中餐。該花園住了近千老人，形成一個人性化服務的老人社區(qū)。

美國的老年公寓委員會均由公寓老人所組成——能夠易于溝通。公寓委員會負責公寓的日常運作，有常設辦公室，每月定期舉行例會。公寓委員會很重視增強老年人的歸屬感。居民必須55歲以上，18歲以下的陪同一年居住不超過30天。

更多資料請查看韋伯咨詢獨家發(fā)布的《2023年中國養(yǎng)老服務行業(yè)專題調(diào)研與深度分析報告》。