商業(yè)地產開發(fā)進入新的黃金期，有力地推動養(yǎng)老社區(qū)建設走向規(guī)?；?、專業(yè)化、標準化，養(yǎng)老社區(qū)開始繁榮興盛起來。聞名于世的“太陽城”（Sun City, Arizona）養(yǎng)老社區(qū)便在60年代初開始興建，到80年代建成后聲名遠播，至今仍是養(yǎng)老社區(qū)的典范。

隨著人口老齡化程度逐漸加深，退休老年人口越來越多，由政府建造老年公寓或者提供住房補貼的做法致使政府開支逐年增大，各級政府財政赤字激增。上世紀八九十年代，美國養(yǎng)老服務實現了社會化轉向，市場和民間力量在養(yǎng)老事業(yè)中發(fā)揮著主導性作用，形成了一條獨具特色的美國式養(yǎng)老道路，美國也率先成為以市場提供養(yǎng)老服務為主的國家，奠定了美國“社團主義市場經濟型”福利國家的地位。

如今，大大小小數以萬計的養(yǎng)老社區(qū)遍布全美各州，帶動養(yǎng)老產業(yè)經濟蓬勃發(fā)展，成為新的經濟增長點。據有關報道，1986年美國老年人消費額達到8000億美元，占當年美國GDP的18%，而在2008年以來的新一輪經濟危機中，美國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展并未受到太大沖擊，在普遍疲軟的美國房地產業(yè)中可謂一枝獨秀。

四、美國養(yǎng)老地產發(fā)展特點

1、設施完善的老年住宅體系

美國的養(yǎng)老地產發(fā)展較為成熟，具有設施完善的老年住宅體系。美國老年住宅模式主要有五種類型：獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院和老年社區(qū)。美國老年公寓及護理業(yè)項目投資中心估計，美國的老年公寓設施每年平均增長幅度超過10%，現在有超過28000個老年公寓遍及全國。近十多年來，美國老年社區(qū)發(fā)展迅速，大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)中提供各種專門為老年人服務的配套設施，逐漸形成了老年產業(yè)的發(fā)展基地。

2、投資與運營相分離

就美國的養(yǎng)老地產發(fā)展模式而言，其投資與運營是相分離的，這有助于實現風險與收益的較好匹配。在美國，投資商作為養(yǎng)老產業(yè)鏈的主體，其成功依賴于美國成熟的金融市場，有利于投資領域和投資方式的多元化；對于運營商，堅持通過規(guī)?；l(fā)展來提高市場份額和降低邊際成本是核心內容，輕資產運營是未來的發(fā)展方向。

3、投資領域多元化

在美國，養(yǎng)老地產的投資商投資領域眾多，包括養(yǎng)老社區(qū)、專業(yè)護理院、生命科學、醫(yī)療辦公樓和醫(yī)院，基本實現了從醫(yī)院到養(yǎng)老，從保健到醫(yī)療的全產業(yè)鏈覆蓋。例如，美國著名的HCP公司，其所涉及的項目類型就包括444個養(yǎng)老社區(qū)，302個專業(yè)護理院，111個生命科學，206個醫(yī)療辦公樓以及16個醫(yī)院。

五、美國養(yǎng)老地產四大模式案例分析

1、美國養(yǎng)老地產主要模式

圖表2：美國養(yǎng)老地產代表模式

資料來源：韋伯咨詢

2、經典模式之一太陽城中心

在美國，人們不把老年人稱做夕陽，而是叫做太陽，太陽城中心（Sun City Center）因此而得名。美國佛羅里達州“太陽城中心”是聞名世界最為成熟的老年社區(qū)之一，也是全美最大最好的老年社區(qū)之一。該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

在太陽城，無論那種年齡段的老人，選擇哪種住宅，都會享受到積極活躍的老年生活方式。佛羅里達太陽城整個社區(qū)由包括“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）六大居住社區(qū)。

以上各社區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構、銀行和教堂。每人每年繳納一定費用，就能享受室內和室外游泳池、網球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心等設施。另外，在社區(qū)內，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學的組成部分，開設的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經營一切以老人為中心。

在收益方面，太陽城的收益主要來自于一次性銷售收益和長期性收益，長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設施的收益為例：會所占用224萬美元；高爾夫球會費900萬美元；合計1124萬美元。即每年這兩項配套設施的收入就達1000多萬美元，相當于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計），并且這兩種設施是對社會公開經營，這部分收人還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。

太陽城現在已經發(fā)展成為美國養(yǎng)老地產的著名品牌，保持著年均300個單位的開發(fā)速度，開發(fā)商已在美國10多個州（主要集中在南方、西南、東南各州）開發(fā)了20多個以太陽城命名的老年社區(qū)，所建房屋超過10萬個單位，并由此成功上市，成為美國建設老年社區(qū)最專業(yè)、規(guī)模最大的養(yǎng)老地產開發(fā)公司。

3、經典模式之二Terraces護理社區(qū)　

Terraces是亞利桑那州的一處老舊小區(qū)，經過美國浸信會招進地產商進行分期改建升級，其中98%的建筑推倒重建，但保留了花園和綠地。開發(fā)后成為富有特色的老人護理社區(qū)，也成為亞利桑那州唯一一個滿足了1000多項護理標準的老人社區(qū)，專業(yè)化老人護理是Terraces的特色。這里的護士都是最高級別的注冊護士，儼然一所“醫(yī)院＋療養(yǎng)院”的“保障型”老年住區(qū)。